【樓市動向】底價釐定進退失據 低價賣地多重啟示

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連跌三周，最新報131.01，按周跌再0.71%。四區指數全線再報跌，港島、九龍、新界東及新界西分別下跌0.99%、0.1%、0.42%及1.89%。其餘領先指數亦全線下跌，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別下調0.88%、0.67%及0.8%。

股樓急跌中產衰退

CCL連續三周下跌，從歷史高位累積跌幅10.6%。跌市非常全面，四區指數全線連跌三周，是金融海嘯以來首次。新界西按周急跌近2%，創五周最大跌幅。八大指數又再全線見紅，是去年9月中以來第6次。從高位量度跌幅，港島及九龍區均跑輸大市，有人形容此次股樓跌浪為中產衰退。

事實上，自08年來，經濟增長時因香港產業集中，大部份中產未能分享經濟成果，雖然物業升值不少，但物業多屬自住，利潤只是賬面，反而儲蓄利率長期掛零，高通脹蠶食購買力，股票市場只有波幅卻沒有升幅，近半年更步入熊市，強積金全面見紅，大企業縮減花紅，這些對中產都是實質影響。

奇怪的是大型單位跑贏大市，代表高資產群組受影響相對較少，香港未來貧富差距只會越來越大。

另外，公屋申請人士逾29萬，創紀錄新高。經濟下行，公屋需求不會因樓價下跌而有所減少，反而因需求性質不同而攀升，樓宇供應錯配越見嚴重。

新春假期十大屋苑只有兩宗成交，加上未來數月有近4千伙新盤壓境，買家大多觀望。新一批居屋即將開售，有指房委會將破天荒於開售前下調定價，二手樓價將進一步受壓。業界原先預期新春假後見小陽春，實情是遇上冰河時期。發展商及二手業主若不大手劈價，成交難有起色。

貴重地皮超低價批出

上期本欄指出政府賣地面臨困局。政府強調並無高地價政策，但土地面對改劃尚未完成、司法覆核及禁制令等發展風險，發展商肯定會把風險反映在標書之上，政府在捍衛公帑及承認市場價格出現矛盾。

話口未完，大埔山塘路地皮揭標完全凸顯問題。該地皮佔全年供應單位目標近一成，原於去年11月截標，唯遭地區人士申請禁制令，結果延至上周五截標。入標未見踴躍，政府只收到6份標書，最終由某中資財團旗下子公司以21.3億元超低價投得，每方呎樓面地價僅1,848元，較市場估值下限低42%，亦創下香港03年以來賣地樓面呎價第四低紀錄。發展商直言出價考慮到地皮面對司法覆核及禁制令的風險。

話雖如此，成交價令業界及測量界嘩然。地皮位於大埔半山，現時全為綠化帶，有明顯植被，享有無遮擋全山及吐露港景，附近沒有大型高密度發展，離大埔墟火車站數分鐘車程，應屬貴重地段。發展商亦明言地皮可塑性甚高，並將投資百億，勢必把地段打造成豪宅。

市民之所以申請禁制令的理由正正就是該地屬綠化改劃卻非為市民提供逼切需要的房屋，有違既定政策。政府以超低價批地還有多重啟示。